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　　□業內分析，政策出台後，短期內上海樓市成交將會出現一定幅度的降溫。
　　□晨報記者 徐 運
　　上海的房地產調控政策進一步“加碼”。
　　市房管局昨天公佈了進一步嚴格執行國家房地產市場調控政策的7條措施，包括二套房首付提高至7成、非戶籍居民購房繳稅或社保年限從“前2年內累計繳納滿1年”調整為“前3年內累計繳納滿2年”等。
　　業內人士認為，政策出台後，短期內上海樓市成交將會出現一定幅度的降溫。
　　昨天發佈7條調控政策
　　近年來，上海堅決貫徹國家各項房地產調控政策措施，採取差別化住房信貸稅收、住房限購、增加土地供應等綜合措施，抑制投資投機性需求，調控取得積極成效，市場運行總體平穩。
　　今年以來，住房價格波動較為明顯，近期隨著交易量上升，房價上漲壓力加大。對近期房價持續上漲，上海市委、市政府高度重視，近日市政府常務會議進行了專題研究，會議明確本市將進一步按照“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”的原則，不斷完善房地產市場體系和住房保障體系，有效抑制房地產市場價格過快上漲，會議明確了進一步嚴格執行國家房地產市場調控政策的相關措施。
　　在昨天房管部門發佈的七條調控政策中，較為引人註目的是進一步嚴格執行差別化的住房信貸政策：對居民家庭向商業銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例從不得低於60%提高至不得低於70%及以上。
　　二套房貸利率未有變化
　　中國人民銀行上海總部調查統計研究部副主任顧銘德表示，目前上海地區申請辦理房貸的家庭中，首套住房貸款比例為80%，二套房貸則為20%。新的二套房貸政策目前已向各家金融機構發文要求執行，不過目前只涉及首付比例調整，二套房貸利率還是按原規定執行，沒有新變化。
　　21世紀不動產上海區域分析師羅寅申說，此次首付額比例上浮後，等同於直接將置換購房的門檻提升了。“以一套300萬元的住宅為例，其二套房原首付額約為180萬元，調整後未來將要支付210萬元，提升了近30萬元。”雖然一般來說，對於經濟實力相對雄厚的二套房改善型置業者，此次額外增加的一成首付對其影響未必明顯。不過，“該政策的落實對於一部分置換資金相對有限的剛性改善群體還是有所影響的。”
　　購房時間以網上備案為準
　　除了二套房貸首付調整，本市還將從嚴執行住房限購政策。主要內容是調整非本市戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，從能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上，調整為能提供自購房之日起算的前3年內在本市累計繳納2年以上。
　　市房管局還專門下發了《關於嚴格執行住房限購措施有關問題的通知》，該通知除了重申調整非本市戶籍居民家庭購房繳稅和社保年限外，還特別強調各房地產交易中心在受理房地產預告登記或轉移登記時應加強審核，對提供繳納稅收或社保證明不符合規定的，不予辦理房地產登記。
　　該通知自發佈之日起施行，購買住房的時間以購房合同網上備案日期為準。
　　全市住宅成交量將回落
　　市房管局局長劉海生透露，在2011年限購政策執行之前，本市非戶籍居民家庭購房比例大約是25%，最高時曾達到過 27%-28%，限購政策執行後，最低曾回落至13%-14%，最近幾個月則有所抬頭，達到17%左右。
　　不少業內人士認為，這一政策才是全部七條中的重點，對上海短期內樓市走向將產生較大影響。德佑地產研究總監陸騎麟認為，一旦限購從1年變成2年的話，那部分繳納社保在1年-2年之間的人受影響最大，短期內將會影響其房地產的交易過戶，將會直接影響到成交量，因此在政策執行之後，上海全市住宅成交量必然會有所回落。
　　明年保障房準入標準放寬
　　除了加強房地產市場調控措施以外，本市還將進一步完善“四位一體”、租售並舉的住房保障體系。對符合條件的廉租住房申請家庭實行“應保盡保”、“願配盡配”；加快共有產權保障住房申請供應，擴大受益家庭規模；推動公共租賃住房建設籌措和分配供應，儘力滿足保障對象租賃需求；繼續做好征收安置住房搭橋供應，確保舊區改造家庭用房需求。參照物價、收入等因素，研究明年放寬廉租住房和共有產權保障住房準入標準，努力擴大住房保障受益面。
　　落實各區縣房價調控目標責任制。各區縣、各有關部門要按照今年初本市明確的房價調控目標積極採取措施，嚴格商品住房預銷售管理，加強市場監管，查處捂盤惜售、哄抬房價及違反限購政策等擾亂市場秩序的違規行為。切實承擔穩定房價、穩定市場的責任，確保年度目標任務完成。
　　今年住房用地量再增30%
　　在土地市場方面，本市還將繼續增加住房用地供應。2013年本市住房用地供應量在不低於過去五年平均供應量的基礎上，再增加30%的供應量，確保住房用地供應1000公頃，並優化結構，進一步加大中小套型住房用地供應，加強土地市場跟蹤分析和交易預警管理，確保土地市場交易平穩。
　　為加強房地產市場監管。房管、地稅、民政、人保等部門要發揮信息聯網、數據交互共享的作用，加強審核。房管、工商、地稅、價格主管等部門加強市場監管，嚴格執行“一房一價”，明碼標價、商品房銷售備案管理等規定。加大開展房地產經紀市場治理工作力度，嚴厲查處騙購、騙稅等各類違法違規行為，並予以曝光。
　　此外，本市還將做好房地產開發企業土地增值稅預徵和清算管理以及存量房交易稅收管理，強化部門間信息共享機制建設，堵塞稅收漏洞。繼續穩步推進個人住房房產稅試點工作。
　　（原標題：二套房首付比例提至七成）